“Est-ce que vous connaissez bien Nosy-Be?” me demande cette cliente potentielle hier au début de notre call. “Pas mal beaucoup oui” lui ai-je répondu sans lui décrire les 7 dernières années à y travailler avec différents maîtres d’ouvrage et institutions. J’ai d’ailleurs encore des Whatsapp groups et des anecdotes rigolotes de mes missions sur l’île et salue mes collègues aventureux !
À Nosy-Be, l’exemple des terrains issus de SIRAMA illustre parfaitement les ambiguïtés des réserves foncières publiques. Ces emprises industrielles, autrefois moteurs de l’économie sucrière, auraient pu être reconverties en espaces collectifs structurants : zones agro-industrielles adaptées, pôles éducatifs ou réserves stratégiques pour les infrastructures de l’île. Mais faute de stratégie claire, elles se retrouvent fragmentées, bradées ou détournées vers des projets immobiliers et touristiques sélectifs, renforçant la spéculation foncière et la marginalisation des habitants locaux.
La comparaison avec l’île Maurice est révélatrice : là aussi, la reconversion des anciens domaines sucriers a suscité débats et tensions, mais l’État mauricien a su encadrer, via des politiques de Smart Cities et des projets d’aménagement intégrés, une partie de ces terrains pour en faire des pôles d’innovation, de logement et de services. Si les critiques demeurent quant au risque de créer des enclaves pour élites, la démarche mauricienne traduit au moins une volonté de planification stratégique, là où le cas de Nosy-Be révèle davantage un abandon de la puissance publique au profit d’intérêts opportunistes.
Dans les villes africaines, la question des réserves foncières n’est pas seulement une affaire de cadastre ou de chiffres. Elle touche au cœur des dynamiques urbaines : anticiper la croissance démographique, préserver des marges de manœuvre pour les infrastructures futures, et garantir une certaine justice spatiale dans l’accès au sol.
En théorie, ces poches de terrains non encore construites devraient jouer un rôle central. Elles permettent d’accueillir de nouveaux équipements (écoles, hôpitaux, stations de bus), d’absorber des projets d’habitat social ou encore de maintenir des respirations écologiques dans des tissus urbains de plus en plus denses. Elles sont une assurance pour l’avenir, une manière de planifier une ville qui ne se contente pas de rattraper sa croissance, mais qui la guide.
En pratique, la réalité est plus contrastée. Trop souvent, ces réserves se transforment en enjeux spéculatifs : elles restent gelées pendant des années, parfois détournées vers des projets qui servent davantage des intérêts privés que l’intérêt collectif. Dans d’autres cas, elles sont occupées de manière informelle, révélant le décalage entre la lenteur administrative et l’urgence sociale d’un logement abordable.
Un phénomène préoccupant émerge dans plusieurs capitales africaines : la conversion de terrains de l’État initialement affectés à un usage public en projets privés destinés à une clientèle privilégiée. À Antananarivo, le cas de la zone d’Alarobia est emblématique : deux sites appartenant autrefois à des ministères ont été discrètement réaffectés. Ces parcelles, au lieu de rester des leviers pour des équipements collectifs, ont donné naissance à un ghetto résidentiel haut de gamme et à un complexe hôtelier. Cette mutation traduit une dérive plus large : celle d’une gouvernance foncière qui cède à la pression de l’argent rapide, au détriment de l’intérêt général et de la mixité urbaine.
Les travaux de Ranaivoarimanana (2017) sur Antananarivo montrent bien que ces dérives ne sont pas accidentelles : les nouvelles infrastructures routières y ont été autant des supports de développement que des catalyseurs de spéculation. La dynamique de la ville s’explique par un « urbanisme de coalition », où acteurs publics et privés se réorganisent autour des plus-values foncières, souvent au détriment d’une planification inclusive. Les réserves foncières deviennent alors le levier principal de ces coalitions, non pour répondre aux besoins collectifs, mais pour générer des rentes, ce qui conduit à une urbanisation diffuse et fragmentée.
Ce type de controverse ne se limite pas à Madagascar. À Dakar, le littoral de la Corniche et la zone des Mamelles ont longtemps été considérés comme des réserves stratégiques, censées protéger l’accès public à la mer et maintenir un équilibre écologique. Pourtant, au fil des années, des concessions ont été accordées pour des projets privés : hôtels, résidences fermées, complexes commerciaux. La privatisation progressive du front de mer a suscité une vive contestation citoyenne, dénonçant la confiscation d’un bien commun pour des usages exclusifs. Cet exemple montre que la question des réserves foncières dépasse les frontières : elle cristallise les tensions entre droit à la ville, intérêts privés et besoin de transparence.
À Antananarivo comme à Dakar, à Abidjan comme à Nairobi, on observe ce paradoxe : des réserves théoriquement identifiées, mais rarement protégées par un cadre légal solide ou une gouvernance claire. La conséquence ? Des infrastructures implantées dans la contrainte, des espaces publics réduits à la portion congrue, et une ville qui grandit « par défaut » au lieu de croître par projet.
